Представьте: вы открываете Государственный реестр вещных прав и с удивлением обнаруживаете, что ваш земельный участок уже несколько лет находится в аренде. Причем вы не подписывали никакого договора. Именно такую ситуацию рассмотрел Верховный Суд и вынес решение, которое без преувеличения меняет правила игры для сотен тысяч владельцев паев.
20 августа 2026 года стала известна ключевая правовая позиция: государственная регистрация права аренды земли сама по себе не доказывает существования арендных отношений. Если владелец не проявлял воли на заключение договора, а подпись поставило неуполномоченное лицо — такой договор не создает для владельца никаких прав и обязанностей.
Что решил Верховный Суд
В постановлении от 8 июля 2026 года по делу № 546/192/23 Верховный Суд рассмотрел ситуацию, когда оригинал договора аренды, необходимый для почерковедческой экспертизы подписи, суд истребовал у арендатора — а тот сообщил о его утере. Судьи согласились: при таких обстоятельствах можно учесть процессуальное поведение ответчика и признать, что владелец спорный договор не подписывал.
ВС также подчеркнул: фактическое пользование земельным участком или отдельные платежи не заменяют письменной формы договора аренды. Иными словами, даже если кто-то заехал на вашу землю, что-то там посеял и даже перечислил вам какие-то деньги — это не делает его законным арендатором без вашей подписи под договором.
Какие последствия для владельцев паев
Решение Верховного Суда означает: право аренды, зарегистрированное на основании договора, который владелец не заключал, может быть прекращено, а его государственная регистрация — отменена. Для владельцев паев это мощный инструмент защиты. Теперь недостаточно просто внести запись в реестр — нужен реальный договор с реальной подписью реального владельца.
Особенно актуальным это решение является во время военного положения, когда многие владельцы паев выехали за границу или находятся на фронте и физически не могут контролировать, что происходит с их землей. Ранее Большая Палата ВС уже подтвердила, что невостребованные паи во время военного положения можно передавать в аренду без земельных торгов — но это не отменяет необходимости получить согласие владельца.
Что делать, если вашу землю сдали в аренду без вашего ведома
Если вы обнаружили, что ваш участок находится в чужой аренде без вашей подписи, алгоритм действий таков:
- Шаг 1. Получите выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество — через ЦНАП, нотариуса или онлайн-кабинет на сайте Минюста.
- Шаг 2. Зафиксируйте факт отсутствия вашей подписи: если у вас нет экземпляра договора — это уже аргумент в вашу пользу.
- Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о признании договора аренды незаключенным и отмене государственной регистрации права аренды. Ссылайтесь на постановление ВС № 546/192/23.
- Шаг 4. Если арендатор не может предоставить оригинал договора — суд учтет это как доказательство в вашу пользу, согласно позиции Верховного Суда.
Как сообщает ЮРЛИГА, решение ВС уже активно используется в судебной практике для защиты прав владельцев земли.
Ранее портал Знай сообщал, акт приема-передачи жилья: без него арендатор потеряет залог, а владелец — ремонт.